부동산 보유세 5% 시대? 정책보다 먼저 움직인 것은 ‘시장 심리’였다.

최근 부동산 시장이 다시 한 번 요동치고 있다. 정부의 공식 발표 이전에, 연이은 이대통령의 부동산 발언을 계기로 확산된 각종 부동산 규제 시나리오가 시장을 먼저 흔들고 있기 때문이다. 정책은 아직 결정되지 않았지만, 시장은 이미 반응하고 있다.

지난 1월 말, 이재명 대통령의 부동산 관련 발언 이후 온라인 커뮤니티와 일부 투자자 채널을 중심으로 다주택자 규제 강화 시나리오가 빠르게 확산됐다. 인터넷에 돌아다니는 ‘이재명 정부 새로운 부동산 규제 시나리오’에 따르면 해당 시나리오에는 다주택자 양도소득세 최고 82.5% 중과, 공시가격 현실화율 95% 적용, 장기보유특별공제 폐지, 고가주택 보유세율 최대 5% 인상, 전세대출 전면 금지 및 전세금 간주임대료 과세 강화 등의 내용이 포함돼 있다. 이는 아직 공식 정책이 아닌 ‘가능성’ 수준의 이야기임에도 불구하고 시장 심리를 급격히 위축시키기에 충분했다.

▲27일 오후부터 부동산 대책 규제 내용이 담긴 찌라시 형태의 정보글이 시중에 유포되고 있다.

특히 보유세 5% 시나리오는 상징성이 크다. 시가 50억 원 수준의 고가 아파트를 기준으로 하면 연간 보유세 부담만 약 2억5000만 원에 달한다. 이는 단순한 세금 인상을 넘어, 주택을 ‘보유 자산’이 아닌 ‘관리 비용이 발생하는 위험 자산’으로 인식하게 만드는 구조적 변화를 의미한다. 투자 판단의 기준이 수익률에서 생존 가능성으로 이동하는 순간이다.

흥미로운 점은 이러한 규제 시나리오가 발표된 이후에도 시장에 즉각적인 매물 폭탄이 쏟아지지는 않았다는 사실이다. 다주택자들은 급매보다는 관망을 선택했고, 실수요자 역시 거래를 서두르지 않고 있다. 이는 시장이 가격 조정보다는 ‘정책 방향성 확인’을 우선시하고 있음을 보여준다. 즉, 지금의 시장은 하락도 상승도 아닌, 불확실성에 대한 정지 상태에 가깝다.

그러나 이 정체 국면이 결코 안정으로 해석되어서는 안 된다. 정책의 실체보다 더 큰 영향을 미치는 것은 예측 가능성의 상실이기 때문이다. 부동산 시장은 금리, 공급, 인구보다도 ‘정책 신뢰’를 기반으로 작동한다. 정책의 강도보다 정책이 언제, 어떤 방식으로 나올지 알 수 없다는 불확실성이 수요와 투자를 동시에 얼어붙게 만든다.

▲이재명 대통령이 27일 청와대에서 열린 국무회의에서 발언하고 있다. [사진]청와대통신사진기자단

특히 전세대출 규제와 전세금 과세 강화 가능성은 임대시장 구조 자체를 흔들 수 있는 변수다. 전세대출이 막히고 전세금에 과세가 본격화될 경우, 전세는 월세로 빠르게 전환될 수밖에 없다. 이는 세입자의 주거비 부담 증가로 직결되며, 결과적으로 정책이 겨냥했던 ‘투기 억제’와는 다른 사회적 비용을 낳을 가능성도 배제할 수 없다.

과거 정부들 역시 강한 규제를 시도했지만, 공통적으로 시장이 가장 크게 흔들린 시점은 정책 발표 이후가 아니라 발표 이전이었다. 이번 역시 마찬가지다. 아직 결정되지 않은 정책 시나리오가 먼저 퍼지고, 그 시나리오가 시장 심리를 자극하며, 심리가 거래를 멈추게 만드는 구조가 반복되고 있다. 정책은 아직 도착하지 않았지만, 시장은 이미 그 그림자를 가격과 거래에 반영하고 있는 셈이다.

부동산 시장은 숫자보다 심리에 민감하다. 그리고 심리는 언제나 정책보다 빠르게 움직인다. 지금 시장이 보내는 신호는 분명하다. 더 오를지, 더 떨어질지보다 중요한 것은 ‘어디까지 불확실해질 것인가’다. 정부가 풀어야 할 과제는 세율의 높고 낮음이 아니라, 시장이 예측 가능한 질서를 회복할 수 있는가에 있다.