서울·수도권 회복 뚜렷, 지방은 침체…부동산 시장 이중 구조 고착화

부동산 시장이 다시 상승 기류를 타고 있다. 그러나 이번 회복은 과거와 같은 전반적인 반등이 아니라 수도권에 집중된 제한적 회복이라는 점에서 이전과 다른 양상을 보이고 있다.

최근 시장 흐름을 보면 서울과 수도권은 거래량이 늘고 가격 상승세가 이어지는 반면, 지방 주택시장은 여전히 부진을 벗어나지 못하고 있다. 전문가들은 이러한 지역 간 격차가 일시적 현상이 아니라 구조적인 변화라고 진단한다.

수도권은 ‘회복’, 지방은 ‘정체’

올해 들어 수도권 주택시장은 실수요자 중심으로 거래가 서서히 살아나는 분위기다. 금리 인상 기조가 진정되고 매수 심리가 회복되면서 관망세를 보이던 수요층이 다시 움직이고 있다는 분석이다.

반면 지방 시장은 상황이 다르다. 거래량 감소와 가격 정체가 장기화되면서 회복 신호가 좀처럼 나타나지 않고 있다. 인구 감소와 산업 기반 약화, 일자리 집중 현상 등 구조적 요인이 맞물리며 지역 간 양극화는 더욱 뚜렷해지는 모습이다.

부동산 업계 관계자는 “수도권은 일자리와 교육, 교통 인프라가 계속 확충되지만 지방은 그렇지 못한 상황”이라며 “이런 격차가 단기간에 해소되기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

매매보다 빠른 전세 상승, 실수요자 부담 커져

현재 시장에서 가장 눈에 띄는 변화는 전세가격의 가파른 상승이다. 전국 아파트 전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 앞지르는 현상이 지속되고 있다.

전세 물량이 줄어들고 월세 전환이 확대되면서 전세 수요가 특정 지역에 집중된 결과다. 이에 따라 수도권 인기 지역을 중심으로 전세난이 재연될 조짐도 나타나고 있다.

전문가들은 이러한 흐름이 당분간 이어질 가능성이 높다고 보고 있다. 2026년까지 매매와 전세 시장 모두 상승 압력이 이어질 수 있다는 전망도 나온다. 문제는 그 부담이 결국 실수요자에게 돌아간다는 점이다.

강화된 거래 규제, 시장 문턱 높아져

올해 1월부터 시행된 각종 부동산 거래 규제 강화도 시장 변수로 작용하고 있다.

정부는 실거래 신고 관리 강화, 자금조달계획 검증 확대, 이상 거래 모니터링 강화 등 거래 투명성을 높이기 위한 제도를 대폭 손질했다. 시장 안정과 불법 거래 차단이라는 긍정적 효과가 기대되지만, 실수요자 입장에서는 거래 절차가 복잡해졌다는 지적이 나온다.

부동산 중개업계에서는 “투명성 강화는 필요하지만 서류 부담과 검증 절차가 늘어나면서 일반 소비자들이 체감하는 거래 문턱은 확실히 높아졌다”고 평가하고 있다.

기대 심리 확산, 변동성은 여전

시장 참여자들의 심리도 다시 살아나고 있다. 주택가격전망 소비자심리지수가 상승세를 이어가면서 ‘집값이 더 오를 것’이라는 기대가 커지고 있다.

이러한 기대 심리는 매수 시점을 앞당기는 요인으로 작용하지만, 동시에 시장 변동성을 키울 수 있다는 우려도 제기된다. 실제 수급 여건보다 심리가 앞서갈 경우 가격 급등과 급락이 반복될 가능성이 있기 때문이다.

“어디를 사느냐가 더 중요한 시대”

전문가들은 앞으로의 부동산 시장이 과거와 전혀 다른 국면에 접어들었다고 입을 모은다.

과거에는 ‘지금 사느냐 마느냐’가 핵심이었다면, 이제는 ‘어디를 사느냐’가 더 중요한 시대가 됐다는 것이다. 수도권 중심의 강세와 지방 약세라는 흐름이 장기화될수록 선택에 따른 자산 격차는 더욱 커질 가능성이 높다.

부동산 시장의 양극화가 고착화되는 가운데, 실수요자와 투자자 모두 보다 신중한 지역 선택과 전략이 요구되는 시점이다.

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