수십 년간 20m 고도제한에 묶여 있던 서울 강북구 미아동 791-2882번지 일대가 재개발 본궤도에 올랐다. 서울시가 고도지구 규제완화를 적용한 첫 사례로 정비계획안을 수정가결하면서 총 2,670세대 규모의 대단지 주거타운 조성이 가능해졌다. 경관 보호와 사업성 확보라는 두 과제를 동시에 풀어낸 상징적 결정이라는 평가가 나온다.

서울시는 2026년 2월 6일 제1차 도시계획위원회 수권분과위원회를 열고 ‘미아동 791-2882번지 일대 주택정비형 재개발 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)’을 수정가결했다. 대상지는 지하철 4호선 삼양사거리역과 우이신설선 솔샘역을 도보로 이용할 수 있는 더블 역세권이다. 인근에는 미아뉴타운과 20층 이상 아파트 단지가 밀집해 있으나, 해당 구역은 북한산 주변 고도지구로 지정돼 최고 20m(완화 시 28m) 높이 제한을 받아왔다. 여기에 최대 57m에 달하는 고저차까지 겹치며 사업 추진이 지연돼 왔다.

이번 계획의 핵심은 ‘유연한 높이계획’이다. 북한산 경관 보호 원칙을 유지하면서 평균 45m 범위 내에서 건축 높이를 조정한다. 산 인접부는 10~15층 중저층 위주로, 역세권 인접부는 최고 25층까지 허용했다. 기존 28m에 묶여 있던 실질적 고도규제가 완화되면서 사업성이 개선됐다는 분석이다.

용적률은 249.9%가 적용된다. 공동주택 2,670세대가 공급되며 이 중 2,320세대는 일반분양, 350세대는 임대주택이다. 전용 39㎡·59㎡·84㎡ 등 중소형 중심으로 구성된다. 강북권에서 2,600세대 이상 규모의 정비사업은 드문 사례로, 사업 완료 시 미아뉴타운과 연계한 대규모 주거벨트 형성이 기대된다.

기반시설 확충도 병행된다. 인수봉로와 삼양로를 연결하는 동·서간 도로가 신설되고, 단지 내부에는 폭 14m·연장 600m 이상 도로가 조성된다. 삼양초 후문과 솔샘로를 잇는 공공보행통로도 마련된다. 그간 소방차 진입이 어려웠던 협소 도로 환경이 개선될 전망이다.

공원·녹지 확충도 포함됐다. 어린이공원 3개소, 경관녹지 2개소가 조성되며 사회복지시설과 공동이용시설도 들어선다. 경로당, 어린이집, 작은도서관, 다함께돌봄센터, 주민운동시설 등이 계획에 반영됐다. 생태면적률은 30% 이상 확보해 북한산과 연계한 녹지 네트워크를 구축한다.

고저차 57m라는 지형적 한계는 테라스형·구릉지 순응형 설계로 보완한다. 경사지에는 데크형 주차장과 주민편의시설을 배치해 단차를 최소화한다. 단순 주택 공급을 넘어 생활환경 전반을 개선하는 정비사업 모델을 제시했다는 평가다.

서울시 관계자는 “경관 보호 가치를 유지하면서도 사업이 가능한 대안을 마련했다는 데 의미가 있다”고 밝혔다. 부동산 업계에서는 “고도지구 내 정비사업의 기준을 제시한 사례”라며 “강북권 다른 구역에도 파급 효과가 있을 것”이라고 분석했다.

미아동 791-2882번지 정비사업은 단일 구역 개발을 넘어 강북 고도지구 재정비의 방향성을 가늠할 시금석으로 평가된다. 규제와 사업성의 균형을 어떻게 설계하느냐에 따라 향후 강북 재개발 시장의 흐름도 달라질 전망이다.

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