다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일을 끝으로 막을 내린다. 다만 정부는 시장 충격과 국민 불편을 줄이기 위해 계약 기준 보완과 임차인 보호 장치를 함께 내놓았다. 정책의 예측 가능성을 지키되, 현장의 혼란은 최소화하겠다는 판단이다.

정부는 2월 12일 “다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예를 예정대로 종료하되, 제도 간 정합성을 높이고 거래 현장의 불편을 줄이기 위한 보완방안을 마련했다”고 밝혔다. 재정경제부, 국토교통부, 금융위원회 등 관계부처가 합동으로 마련한 이번 대책은 2월 13일부터 「소득세법 시행령」과 「부동산거래신고법 시행령」 개정안 입법예고에 들어간다. 2월 내 공포·시행이 목표다.

5월 9일 ‘양도’에서 ‘계약’ 기준으로 보완
현행 제도에 따르면 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택에 한해 중과가 유예된다. 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 경우 기본세율에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더하는 중과세율이 적용되는데, 2년 이상 보유한 주택을 5월 9일까지 양도하면 이를 면제해 왔다.

정부는 이번에 ‘양도일’ 기준을 ‘계약일’ 기준으로 일부 보완했다. 2025년 10월 15일 기준 조정대상지역인 서울 강남·서초·송파·용산 소재 주택은 2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙되면, 계약일로부터 4개월 이내 양도 시 중과를 적용하지 않는다. 가계약이나 토지거래허가 전 사전 약정은 인정하지 않는다.

토지거래허가 대상 주택의 경우 매수자는 허가일로부터 4개월 이내 입주해야 하며, 취득 후 2년간 실거주 의무가 유지된다.

신규 조정대상지역, 잔금·등기 6개월로 연장
2025년 10월 16일 새로 지정된 조정대상지역에 대해서는 한층 완화된 기한이 적용된다. 강남 3구와 용산을 제외한 신규 지정 지역 주택은 2026년 5월 9일까지 계약을 체결하면, 계약일로부터 6개월 이내 잔금 및 등기를 마칠 경우 중과를 피할 수 있다.

이는 지난해 신규 지정으로 갑작스럽게 중과 대상이 된 점을 고려해 기존 지역보다 2개월의 추가 유예를 둔 것이다. 토지거래허가 대상 주택도 허가일로부터 6개월 내 입주하면 된다. 관련 규정 개정을 통해 6개월 내 실입주 조건으로 허가가 가능하도록 정비할 예정이다.

임대 중 주택, 실거주 의무 한시 유예
정부는 임대 중인 주택의 매각을 원활히 하기 위해 토지거래허가제상 실거주 의무를 제한적으로 완화했다. 2026년 2월 12일 현재 체결된 임대차계약이 있는 경우, 최초 계약 종료일까지 실거주 의무를 유예한다. 다만 발표일로부터 2년 이내인 2028년 2월 11일까지는 반드시 입주해야 한다.

이 조치는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우에만 적용된다. 무주택자 여부는 토지거래허가 신청일 및 대출 신청일을 기준으로 판단한다.

주담대 전입의무도 유연화
주택담보대출과 연계된 전입신고 의무도 조정된다. 현행은 대출 실행일로부터 6개월 이내 전입해야 하지만, 요건을 모두 충족하는 거래에 한해 ‘대출 실행일로부터 6개월’ 또는 ‘임대차계약 종료일로부터 1개월’ 중 더 늦은 시점까지 전입을 허용한다.

적용 요건은 ▲매도인이 다주택자일 것 ▲매수인이 대출 신청일 기준 무주택자일 것 ▲조정대상지역 주택일 것 ▲2026년 5월 9일까지 계약 체결 ▲기존 조정지역은 4개월, 신규 지역은 6개월 내 잔금 ▲기존 임대차계약 승계 등이다. 금융회사는 관련 증빙서류를 통해 요건 충족 여부를 확인한다.

전세대출을 이용 중인 무주택자가 규제지역 3억 원 초과 아파트를 매수할 경우 원칙적으로 전세대출이 회수되지만, 취득 주택에 세입자가 거주 중이고 잔여 임대차기간이 남아 있다면 그 기간까지는 회수가 유예된다.

“예측 가능성은 지키고, 거래 숨통은 틔운다”
정부는 이번 조치가 중과 유예 종료라는 원칙을 지키면서도 시장의 급격한 위축을 막기 위한 균형책이라고 설명한다. 다주택자의 매도 기회를 열어 매물을 유도하고, 무주택자의 실수요 거래를 보호하겠다는 취지다.

부동산 시장은 다시 한번 중대 분수령을 맞게 됐다. 5월 9일까지 계약을 체결하느냐에 따라 세 부담이 크게 달라진다. 다주택자와 무주택자 모두 기한과 요건을 면밀히 따져야 할 시점이다. 정책은 예고된 대로 움직인다. 준비된 자만이 기회를 잡는다.

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