코스피 6000시대, 강남 집값은 왜 꺾였나…자산시장 엇박자의 속사정

증시는 사상 최고치 경신, 서울 핵심지는 100주 만에 하락 전환
보유세 인상 예고에 ‘디커플링’ 심화 “시차 두고 재반등” 전망도

코스피가 6000선을 돌파하며 전례 없는 랠리를 이어가는 사이, 서울 강남과 용산의 집값은 100주 만에 하락 전환했다. 자산시장에 보기 드문 온도 차가 나타났다. 증시의 환호와 부동산의 냉기가 교차하는 ‘뜻밖의 상황’이다.

3일 한국거래소에 따르면 지난달 코스피지수는 19.52% 급등하며 이른바 ‘육천피’ 시대를 열었다. 올해 들어 상승률은 48.17%에 달한다. 반도체 슈퍼 사이클에 따른 기업 실적 개선, 정부의 증시 부양 기조, 시중 유동성 확대가 맞물렸다. 시장은 연일 사상 최고치를 갈아치웠다.

그러나 부동산은 달랐다. 한국부동산원이 발표한 2월 넷째 주(23일 기준) 주간 아파트 가격 동향을 보면 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구가 일제히 하락했다. 초고가 아파트가 밀집한 지역이다. 강남구와 서초구는 2024년 3월 둘째 주 이후 100주 만에, 용산구는 101주 만에, 송파구는 47주 만에 하락 전환했다.

전통적으로 주식과 부동산은 같은 방향으로 움직였다. 시중에 돈이 풀리면 주식이 먼저 오르고, 차익이 부동산으로 흘러들어 집값을 밀어 올렸다. 이번에는 흐름이 다르다. 시장에서는 이를 ‘디커플링’이라 부른다.

배경에는 정부의 정책 기조가 있다. 이재명 대통령은 최근 엑스(옛 트위터)를 통해 “권력은 규제·세제·금융·공급 등 정상화를 위한 막강한 수단을 갖고 있다”며 부동산 안정 의지를 분명히 했다. 구두 경고를 넘어 세제 개편에 나설 것이라는 신호로 해석됐다.

실제로 세제 당국은 오는 7월 세법 개정을 통해 보유세와 거래세 개편의 큰 틀을 마련할 전망이다. 지난달 23일 서울 여의도 국회의원회관에서 열린 ‘똘똘한 한 채의 역설, 부동산 세제 정상화 방안’ 좌담회에서 재정경제부는 보유세를 높이고 거래세를 낮추는 방향을 검토 중이라고 밝혔다.

보유세 인상은 다주택자뿐 아니라 고가 주택 한 채를 보유한 이들에게도 부담이다. 집을 가진 것만으로 비용이 늘어난다. 대신 거래세를 낮추면 출구는 열린다. 시장에서는 이를 두고 “세금이 부담되면 매도하라”는 메시지로 받아들인다.

전문가들은 보유세 인상이 현실화하면 당분간 자산시장 간 엇박자가 이어질 가능성이 크다고 본다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “큰 폭의 보유세 인상은 집값 상승 흐름에 분명한 변수”라며 “고가 주택 밀집 지역을 겨냥할 경우 해당 지역은 관망세가 짙어지고, 호가가 내려갈 수 있다”고 말했다. 실제로 일부 단지에서는 매수 문의가 줄고, 급매물이 등장하는 조짐도 감지된다.

반론도 있다. 한 부동산 전문가는 “주식 차익이 결국 부동산으로 이동하는 패턴은 과거에도 반복됐다”며 “보유세는 양도세보다 체감 부담이 덜하다. 분할 납부가 가능하고 절대 규모도 상대적으로 작다”고 지적했다. 그는 “5월 이후에는 

서울 집값이 재반등할 가능성이 있다”고 내다봤다.

증시는 뜨겁고, 강남은 식었다. 돈의 흐름이 바뀐 것인지, 잠시 숨을 고르는 것인지 시장은 시험대에 섰다. 코스피 6000시대의 환호가 부동산으로 번질지, 세제 개편이 자산 지형을 다시 그릴지, 올 상반기 자산시장의 향배가 분수령이 될 전망이다.