“4월이면 ‘초급매’ 쏟아진다” 세금 회피 매물 증가, 내 집 마련 기회 될까

양도세 중과 유예 종료 앞두고 강남권 매물 급증

전문가들 “지금은 매수자 우위 시장 4월 초순까지 전략적 판단 필요”

다주택자 양도소득세 중과 배제 종료 시한이 다가오면서 서울 핵심 지역에 급매물이 빠르게 늘고 있다. 세금을 피하려는 다주택자들이 서둘러 매물을 내놓으면서 시장에는 이른바 ‘급매장’이 형성됐다. 실수요자 입장에서는 조정된 가격에 내 집 마련을 노릴 수 있는 기회라는 평가도 나온다.

특히 정부가 일부 규제를 한시적으로 완화하면서 세입자가 있는 주택을 매수하는 이른바 갭투자도 제한적으로 가능해졌다. 다만 복잡한 대출 규제와 자금 계획 문제로 매수 전략을 신중히 세워야 한다는 지적이 이어진다.

강남권 중심 매물 급증 아파트값 3주 연속 하락

부동산 시장은 이미 변화 조짐을 보이고 있다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 12일 기준 서울 아파트 매물은 7만6638건으로 집계됐다. 2월 초 5만6984건과 비교하면 한 달여 만에 34.4% 늘어난 수치다.

서울 강남권과 한강벨트 지역을 중심으로 매물이 빠르게 증가하는 모습이다. 한국부동산원 자료를 보면 강남3구(강남서초 송파)와 용산구의 아파트 가격은 2월 넷째 주부터 3월 둘째 주까지 3주 연속 하락했다.

급매물은 늘고 있지만 매수자들의 고민은 깊다. 가격이 더 떨어질 수 있다는 기대와 복잡한 대출 규제가 동시에 작용하면서 매수 시점을 잡기 어렵기 때문이다.

“그물 넓게 치듯 매물 찾아야”

전문가들은 이번 시장이 일반적인 부동산 시장과 다른 전략이 필요하다고 강조한다.

금융 전문가는“특정 단지만 바라보며 급매를 기다리면 원하는 물건을 만나기 어려울 수 있다”며 “이번 급매장은 기간이 두 달 남짓으로 제한된 만큼 그물을 넓게 치듯 매물 탐색 범위를 확대하고 적극적으로 발품을 팔아야 한다”고 말했다.

또다른 금융 전문가는 하락장에서는 입지가 좋은 단지를 선택해야 한다고 강조했다.

그는 “가격 조정 국면에서는 시장 방어력이 높은 대단지, 이른바 대장주 단지를 선택하는 것이 상대적으로 안전하다”고 설명했다.

매물 확보를 위해서는 현장 네트워크도 중요하다. 관심 지역의 중개업소를 직접 방문해 원하는 가격대를 미리 전달하고 매물이 나오면 즉시 연락을 받을 수 있도록 하는 방식이 효과적이라는 조언이다.

“4월 되면 급매 앞에 ‘초’ 붙는다”

전문가들은 특히 4월 시장을 주목해야 한다고 입을 모은다.

양도소득세 중과가 다시 적용되는 5월 9일 직전에는 매도자들이 가격을 더 낮춘 ‘초급매’를 내놓을 가능성이 높기 때문이다.

부동산 전교수는 “지금도 강남권 곳곳에서 급매물이 등장하고 있지만 4월이 되면 그 앞에 ‘초’자가 하나 더 붙는 매물이 늘어날 가능성이 있다”며 “매수자는 스스로 기준 가격을 정해 두고 시장 상황을 지속적으로 점검해야 한다”고 말했다.

다만 거래 절차를 고려하면 결정 시점은 늦지 않아야 한다는 지적도 나온다.

토지거래허가구역의 경우 가계약 이후 구청 허가 절차와 정식 계약, 계약금 지급 과정이 모두 5월 9일 이전에 마무리돼야 한다.

한 부동산 연구 대표는 “현재는 매수자 우위 시장이 형성됐지만 5월 이후 매물이 잠기고 전월세 시장이 불안해질 가능성도 있다”며 “거래가 몰릴 상황을 고려하면 늦어도 4월 중순 이전에는 토지거래허가 신청을 해야 한다”고 말했다.

한시적 갭투자 허용 자금 계획이 관건

이번 시장에서 가장 큰 변화는 실거주 의무 완화다.

기존에는 토지거래허가구역에서 주택을 취득하면 반드시 실거주해야 했다. 그러나 매도인이 다주택자이고 매수자가 무주택자인 경우에는 기존 임차인의 계약이 끝날 때까지 실거주 의무가 유예된다.

다만 이 역시 기한이 있다. 늦어도 2028년 2월 11일까지는 실제 거주를 시작해야 한다.

문제는 자금 부담이다.

세입자가 거주하는 상태에서는 원칙적으로 주택담보대출이 제한된다. 매매가와 전세금 차액은 현금으로 마련해야 한다.

예를 들어 전세보증금 7억 원이 설정된 아파트를 15억 원에 매수할 경우 매수 시점에 차액인 8억 원을 현금으로 준비해야 한다. 이후 세입자가 퇴거할 때는 보증금 반환을 위해 추가 자금이 필요하다. 현재 전세퇴거자금대출 한도는 1억 원에 불과하다.

결국 매수 시점의 비용뿐 아니라 향후 입주 시점까지 고려한 자금 계획이 필수라는 것이 전문가들의 공통된 조언이다.

또한 이번 한시적 규제 완화는 적용 대상이 제한적이다. 매수자는 토지거래허가 신청일 기준 무주택자여야 하고, 매도자는 양도세 중과 대상인 다주택자여야 한다. 1주택자가 내놓은 매물은 해당되지 않는다.​