“월세 100만원 내는 내 집”…강남 보유세 급등, 집주인 선택의 갈림길에 서다

공시가격 25% 상승에 보유세 최대 50% 증가 전망…다주택자 매물 확대 vs 1주택자 버티기, 시장 향방은 세제개편에 달렸다

서울 아파트 공시가격이 급등하면서 보유세 부담이 크게 늘었다. 특히 강남을 중심으로 한 고가 주택 지역에서는 세금이 최대 50%까지 증가할 것으로 예상되며, 다주택자의 매도 압박과 1주택자의 버티기가 맞물린 시장 변화가 본격화될 조짐이다.

올해 서울 공동주택 공시가격이 1년 만에 약 19% 상승했다. 이는 역대 세 번째로 높은 상승폭이다. 공시가격 상승은 곧바로 보유세 증가로 이어진다. 서울에 집을 보유한 이들의 세 부담이 크게 확대된 이유다.

국토교통부에 따르면 전국 공동주택 1585만 가구의 공시가격은 9.16% 올랐다. 이 가운데 서울은 18.67% 상승하며 전국 평균을 크게 웃돌았다. 공시가격 12억원을 초과하는 종합부동산세 대상 주택도 1년 사이 53.3% 증가해 약 48만7000가구로 집계됐다.

특히 강남·서초·송파구 등 강남 3구와 용산·성동구 등 이른바 ‘한강벨트’ 지역은 상승폭이 20%를 넘겼다. 이들 지역에서는 보유세가 최대 50%까지 늘어날 것으로 전망된다.

현장의 체감도는 더욱 크다. 마포의 한 공인중개사는 “마포래미안푸르지오조차 세금이 50% 이상 오를 것으로 보인다”며 “주민들 사이에서는 결국 올 것이 왔다는 반응이 많다”고 전했다. 해당 단지 전용 84㎡의 공시가격은 13억1600만원에서 17억2300만원으로 상승했고, 보유세는 약 289만원에서 439만원으로 늘어날 것으로 추산됐다.

강남권은 상황이 더 심각하다. 강남구 압구정동 신현대9차 111㎡의 경우 보유세가 지난해 1858만원에서 올해 2919만원으로 1000만원 이상 증가한다.

서초구 반포동의 한 40대 장기보유자는 “재건축 기대감으로 집값이 오른 것은 사실이지만 공시가격이 너무 급격히 올랐다”며 “투기 목적이 아닌데도 내 집에 월세를 내는 기분”이라고 토로했다.

이처럼 세 부담이 급격히 늘어나면서 고령층과 은퇴자들의 부담이 특히 커질 것으로 보인다. 고정 수입이 없는 1주택자에게도 부담이 현실화되고 있다.

전문가들은 최근 시장 변화의 핵심을 ‘세금’으로 보고 있다. 한 부동산 전문위원은 “과거에는 투자 상담이 중심이었다면 최근에는 세금 상담 수요가 급증했다”며 “강남 재건축 아파트를 보유한 일부 고령층은 증여나 지역 이동을 선택하고 있다”고 분석했다.

시장에서는 이미 매물 증가 신호가 나타나고 있다. 부동산 플랫폼에 따르면 서울 아파트 매물은 1월 말 대비 약 28% 증가했다. 특히 강남, 서초, 용산 등 고가 지역에서 매물 증가 폭이 두드러졌다.

이는 다주택자의 선제적 대응으로 해석된다. 양도소득세 중과 유예 종료가 예고되면서 세 부담이 더 커지기 전에 매도에 나선 것이다. 실제로 일부 단지에서는 고점 대비 수억원 낮은 가격에 거래가 이뤄지고 있다. 소형은 최대 5억원, 대형은 최대 8억원까지 하락한 사례도 확인된다.

다만 1주택자의 움직임은 다르다. 이들은 당장 매도하기보다 버티기에 나설 가능성이 크다. 지난해에도 공시가격 상승에도 불구하고 집값 상승 기대감으로 매물은 크게 늘지 않았다.

또다른 전문위원은 “강남 아파트는 이미 보유세 상한에 근접한 상태”라며 “더 이상 크게 늘지 않는다는 인식이 형성되면 오히려 버티기가 강화될 수 있다”고 설명했다.

향후 시장의 방향은 세제 정책에 달려 있다. 전문가들은 오는 7월 발표될 세제개편안을 분수령으로 보고 있다. 공정시장가액비율 인상이나 공시가격 현실화율 상향이 이뤄질 경우 보유세 부담은 다시 크게 증가할 수 있다.

특히 공시가격은 세금뿐 아니라 건강보험료와 기초연금에도 영향을 미친다. 이에 따라 일부 고령층은 복지 혜택에서 제외될 가능성도 제기된다.

최근 장기보유자의 매도도 증가세다. 올해 1월 10년 이상 보유한 서울 집합건물 매도자는 전월 대비 134% 증가했다. 강남3구와 목동, 여의도 등 재건축 밀집 지역에서 집중적으로 나타났다.

“향후 세 부담이 더 늘어난다면 단순히 버티는 전략은 한계에 부딪힐 것”이라며 “보유와 매도 사이에서 전략적 판단이 필요한 시점”이라고 말했다.

보유세 급등은 단순한 세금 문제가 아니다. 부동산 시장의 구조를 흔드는 변수로 작용하고 있다. 다주택자의 매도 압박과 1주택자의 버티기가 충돌하는 가운데, 향후 시장의 방향은 정부의 세제 정책과 금리, 그리고 수요 심리에 의해 결정될 전망이다.

지금의 선택이 향후 자산의 향방을 좌우할 분기점이 되고 있다.