양도세 최대 75% 재가동…보유세까지 겨눈 정부, 부동산 시장 ‘중대 기로’

다주택자 압박 강화 속 1주택자 부담 확대 우려…“거래 위축·임대료 상승” 이중 파장 예고

오는 5월 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되면서 최고 75%에 달하는 세율이 다시 적용된다. 정부는 여기에 보유세 강화 카드까지 꺼내 들며 부동산 시장을 정조준하고 있다. 그러나 시장에서는 매물 증가 대신 ‘버티기’와 세 부담 전가 가능성을 우려하는 목소리가 커지고 있다.

부동산 세제가 다시 한 번 중대한 변곡점에 서 있다. 취득 보유 양도 전 과정에 걸쳐 복잡하게 얽힌 세금 체계가 또다시 손질될 전망이다. 정부의 방향은 분명하다. 다주택자의 보유 부담을 높여 시장에 매물을 유도하겠다는 것이다.

오는 5월 10일부터 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 처분할 경우 양도세 중과가 재개된다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가된다. 여기에 장기보유특별공제까지 배제된다. 결과적으로 최고 세율은 75%에 이른다.

정부가 한시적으로 적용해온 중과 유예 조치는 시장 안정이라는 명분 아래 유지돼 왔다. 그러나 유예 종료와 함께 정책 기조는 다시 ‘규제 강화’로 선회하는 모습이다.

보유세 역시 예외가 아니다. 재산세와 종합부동산세로 구성된 보유세는 공시가격과 공정시장가액비율에 따라 산정된다. 현재 1주택자는 일부 완화된 비율을 적용받고 있으나, 정부는 이 비율 조정만으로도 세 부담을 끌어올릴 수 있는 구조를 갖고 있다. 법 개정 없이도 정책 효과를 낼 수 있다는 의미다.

특히 고가 주택이나 비거주 1주택자까지 과세 범위를 넓히는 방안이 거론되면서 시장의 긴장감은 한층 높아지고 있다. 공시가격 현실화율이 다시 상승할 경우 세 부담은 자연스럽게 확대된다. 실제로 올해 공시가격 상승만으로도 종부세 대상자는 1년 사이 17만 가구 이상 늘어났다.

문제는 정책 의도와 시장 반응 사이의 괴리다. 정부는 세 부담을 통해 매물 증가를 기대하고 있지만, 현실은 그리 단순하지 않다. 양도세와 보유세가 동시에 강화될 경우 집을 팔아도, 보유해도 부담이 커지는 구조가 형성된다. 이 경우 시장에서는 거래 대신 ‘버티기’가 선택될 가능성이 높다.

과거 사례도 이를 뒷받침한다. 문재인 정부 시절 보유세와 양도세를 동시에 끌어올렸지만, 서울 아파트 가격은 오히려 상승했다. 세금 정책만으로 시장 흐름을 제어하기 어렵다는 점이 드러난 셈이다.

또 다른 변수는 세 부담의 전가다. 부동산 세금은 최종적으로 임차인에게 이전되는 경향이 있다. 실제로 서울 아파트 월세는 이미 역대 최고 수준을 기록했다. 공급 감소와 수요 증가라는 구조적 요인이 크지만, 향후 보유세 인상은 임대료 상승 압력을 더욱 키울 가능성이 있다.

국제 비교에서도 한국의 위치는 미묘하다. 국내 보유세 비중은 OECD 평균보다 높지만, 주요 7개국(G7)과 비교하면 여전히 낮은 수준이다. 정부가 선진국 수준을 목표로 세제 개편을 추진할 경우, 추가 인상 여지는 충분하다는 해석이 가능하다.

결국 이번 세제 개편은 단순한 세율 조정이 아니다. 시장 구조와 투자 심리를 동시에 흔드는 정책이다. 다주택자 규제라는 명분 아래 시작된 변화가 1주택자와 세입자까지 영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없다.

부동산 시장은 지금 선택의 기로에 서 있다. 세금으로 시장을 움직일 것인가, 아니면 시장의 자율적 흐름을 존중할 것인가. 정부의 다음 수가 시장의 향방을 좌우할 전망이다.