세입자 낀 집은 ‘그림의 떡’ 대출 막힌 시장, 빈집만 거래되는 왜곡 현실

정부, 비거주 1주택 매도 허용 검토에도 금융 규제 벽 여전 무주택자 “현금 없으면 진입 불가” 지적

정부가 ‘세입자 낀 주택’의 매도 길을 열겠다고 나섰지만, 정작 시장에서는 대출 규제에 막혀 ‘빈집’만 거래되는 기형적 흐름이 이어지고 있다. 정책과 금융 현실의 괴리가 시장을 더 경직시키고 있다는 지적이 나온다.

서울 강서구 가양동 일대 부동산 시장은 최근 흐름을 단적으로 보여준다. 올해 들어 100건이 넘는 매매 거래가 이뤄졌지만, 실제 거래의 대부분은 세입자를 내보낸 ‘빈집’이었다. 세입자가 남아 있는 이른바 ‘세 낀 매물’은 사실상 거래 대상에서 제외되고 있다.

현장의 공인중개사는 “세입자가 있는 집은 후순위 대출이 막혀 있어 매수 자체가 어렵다”며 “결국 집주인이 이사비를 부담해 세입자를 내보낸 뒤에야 거래가 성사된다”고 말했다.

이 같은 현상은 금융 규제 구조에서 비롯된다. 현행 제도에서는 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 제한된다. 여기에 전세보증금이 설정된 경우, 후순위 대출은 보증금을 제외한 금액 내에서만 가능하다.

예를 들어 15억 원짜리 아파트를 일반 매매로 구입할 경우 최대 6억 원까지 대출이 가능하다. 그러나 동일한 주택에 8억 원 전세가 설정돼 있다면, 대출 가능 금액은 사실상 ‘0원’ 수준으로 떨어진다. 매수자는 주택 가격뿐 아니라 향후 전세보증금 반환까지 고려해야 한다.

문제는 여기서 끝나지 않는다. 세입자 퇴거 시 필요한 전세보증금 반환 자금을 마련하기 위한 ‘전세퇴입자금대출’ 역시 1억 원 한도로 묶여 있다. 결과적으로 세 낀 주택을 매입하려면 최소 수억 원대의 현금을 별도로 확보해야 하는 구조다.

이 같은 상황에서 시장은 빠르게 ‘빈집 선호’로 기울고 있다. 서울 강남권 한 중개업소 관계자는 “매수자들은 세입자가 없는 집만 찾는다”며 “빈집에는 대기 수요가 몰리는 반면, 세 낀 집은 아예 문의 자체가 없는 경우도 많다”고 전했다.

중구의 한 공인중개사 역시 “세입자가 퇴거를 거부해 매도를 미루는 사례가 늘고 있다”며 “대출이 막힌 상황에서 세 낀 매물은 사실상 거래가 불가능한 자산이 되고 있다”고 설명했다.

정부는 현재 ‘비거주 1주택자’의 세 낀 매도 허용과 실거주 의무 유예 방안을 검토 중이다. 다주택자뿐 아니라 1주택자의 매물까지 시장에 유도해 공급을 늘리겠다는 취지다. 그러나 시장에서는 실효성에 의문을 제기한다.

핵심은 여전히 금융 규제다. 매수 주체가 될 무주택자가 자금 조달에 어려움을 겪는 한, 매물 공급 확대만으로는 거래 활성화를 기대하기 어렵다는 분석이다.

실제 통계도 이를 뒷받침한다. 최근 서울 아파트의 매매가 대비 전세가 비율은 약 50% 수준이다. 전세금 반환 부담이 여전히 매매가의 절반에 달하는 상황에서, 대출 없이 거래를 감당할 수 있는 수요는 제한적일 수밖에 없다.

전문가들은 해법으로 ‘선별적 금융 완화’를 제시한다. 한 부동산경제연구소장은 “현금이 부족한 무주택자는 구조적으로 세 낀 매물을 살 수 없는 상황”이라며 “최소한 무주택자에 한해 전세퇴입자금대출 규제를 완화해야 정책 효과가 나타난다”고 말했다.

이어 “실거주 의무 유예만으로는 매도자에게 유리한 구조만 만들 수 있다”며 “매수자의 자금 조달 여건을 개선하지 않으면 시장 왜곡은 더 심화될 것”이라고 지적했다.

결국 지금의 시장은 정책 의도와 달리 ‘현금 보유자만 접근 가능한 구조’로 굳어지고 있다. 세입자가 있는 집은 팔리지 않고, 빈집만 거래되는 흐름이 지속된다면, 부동산 시장의 양극화 역시 한층 심화될 가능성이 크다.

지금 필요한 것은 단순한 규제 완화가 아니라, 시장 참여자 간 균형을 회복할 수 있는 정교한 정책 설계라는 목소리가 커지고 있다.