이전 칼럼에서 입지도 중요하지만 필자는 상권이 더 중요하다고 기술하였다. 그 이유는 입지는 그 자리 그대로 있어 변하지 않지만, 상권은 수많은 요인에 의하여 변하기 때문이라고 하였다.

그러면 상권이 변하는 이유는 무엇일까? 어느 상권에 오는 소비자가 변하기 때문이다. 경리단길 상권이 과거에 비하여 좋아졌다거나, 활성화되었다는 말은 과거에 비하여 더 많은 소비자(고객)가 경리단길 상권에 와서 소비를 하고 있다는 말이고, 경리단길 상권이 과거에 비하여 나빠졌다거나, 쇠락하였다는 말은 과거에 비하여 소비자(고객)가 경리단길 상권에 오지 않는다는 말이다.

이렇게 상권은 소비자에 의하여 변하게 된다. 창업을 하려고 할 때 과연 창업하려고 하는 지역 상권이 향후 더 좋아질 것인지, 즉 소비자가 어떤 이유에 의하여 더 많이 증가할 것인지 또는 향후 더 나빠질 것인지를 예측하고 그 지역에서 창업을 할 것인지 하지 않을 것인지 결정해야 한다. 

먼저 상권의 변화가 어떤 요인으로 발생하는지를 이해하기 위하여 상권의 분류를 보겠다. 과거에 이론적으로 정립된 상권의 분류를 보자. 역시 소비자에 의하여 상권을 분류한 것이다.

일반적인 상권의 분류

⑴ ‘소비자의 거리’에 의한 상권 분류

소비자의 거리에 의하여 상권은 초광역상권, 광역상권, 지역상권으로 분류한다. 초광역상권은 동대문상권, 남대문상권, 홍대상권과 같이 소비자의 범위가 전국적일 뿐만 아니라 외국관광객까지 포함되는 상권이다. 동대문상권과 남대문상권은 도매시장이 있어서 전국에서 소매상인들이 물건을 매입하러 오는 상권이면서, 외국관광객이 많이 오는 지역이므로 초광역상권이라고 한다. 광역상권은 강남역상권, 건대입구역상권과 같이 서울과 수도권지역에서 소비자가 오거나 서면상권과 같이 부산과 경남에서 소비자가 오는 상권을 말한다. 지역상권은 다른 지역에서는 소비자가 오지 않고 인근 지역에서만 소비자가 오는 상권을 말한다. 

창업자가 한류 굿즈를 도매로 판매하려고 하면 어디에서 창업하는 것이 좋을까? 동대문상권이나 남대문상권에서 창업을 하는 것이 유리할 것이다. 만약에 한류 굿즈를 소매로 판매할 생각으로 창업을 한다면 성수동상권이나 홍대상권에서 창업하는 것이 좋지 않을까? 

창업자가 프랜차이즈 저가 커피 업종으로 창업을 하려고 하면 어디가 상대적으로 유리할까? 이 경우는 어디 상권이나 소비자가 있으므로 관계없다. 동대문상권에서도 창업을 해도 된다. 지방에서 올라오는 소매상인들, 동대문에서 의류를 판매하고 있는 도매상인들이 소비자가 될 수 있기 때문이다.

동대문상권을 세분화해보겠다.

동대문상권은 지방 소매상들이 주 소비자인 도매상권이 있고, 개인 소비자들이나 주 소비자인 소매상권으로 구분할 수 있다. 그리고 이미지 하단 왼쪽은 국내 거주 외국인들이 주로 와서 소비하는 외국인상권이라고 말할 수 있다. 이렇게 하나의 상권에 다양한 소비자 형태를 갖고 있는 상권도 있다는 것을 우리는 염두에 두어야 한다. 

동대문상권 중 외국인상권은 외국인 대상 음식점이나 마트를 창업할 생각이 있는 창업자에게는 외국인상권에서 창업하는 것이 상대적으로 유리할 것이다.

⑵ ‘소비자의 특성’에 따른 상권 분류

다음 상권분류는 소비자의 특성에 따라 역세권상권, 오피스상권, 대학가상권, 주택가상권, 학원가상권, 유흥상권 등으로 분류하고 있고, 현장에서 “여기는 대학가상권입니다”라고 표현도 한다. 대학가상권은 소비자의 범위가 대학생이 주를 이루기 때문에 우리가 대학가상권이라고 부르고, 학원가상권은 소비자의 범위가 주로 학원생이기 때문에 학원가상권이라고 부른다.

그러면 30대 초반 청년이 프랜차이즈가 아닌 소규모 커피숍을 창업하려고 하면 어느 상권이 더 유리할까? 필자의 견해로는 역세권상권하고 유흥상권을 제외한 다른 상권에서 창업을 하면 될 것 같다. 그 이유는 역세권상권은 일반적으로 권리금이 높고 월세가 높아 30대 청년이 창업을 하는데 부담이 크고, 유흥상권은 유흥상권에 오는 소비자의 목적이 소규모 커피점하고는 맞지 않기 때문이다.

대학가상권은 대학생들 취향에 맞는 인테리어를 하고, 주택가상권은 지역 주부들의 취향에 맞는 인테리어를 하고 저가로 커피를 제공한다면 승산이 있지 않을까 라는 생각이 든다.

그 외 1차, 2차, 3차 상권분류와 광의ㆍ협의의 상권분류가 있지만, 개인이 창업을 하는데 의미가 없다고 생각하기 때문에 설명에서 제외한다.

《 상권의 일반적 분류 》

AI부동산경제신문 l 인천지사장

최원철 원장

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상가 실제 투자경력 25년
현) 상가몽땅 빅데이터정보연구원 대표 / 도서출판 상가몽땅 대표
현) 유튜브·네이버TV ‘최원철의 상가몽땅’ 채널 운영
전) KBS, EBS 부동산재테크 전임교수
전) 서울경제TV, 아시아경제TV 부동산 패널
전) 건국대, 중앙대, 광운대, 항공대 상가투자전문가 과정 강사
전) 랜드스쿨 및 주요 법학원 상가실무 전임강사

전) 투썸플레이스, 모텔, 유흥주점 운영

현) 여성의류점 운영

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