비거주 1주택 장특공제 폐지 움직임 세 부담 최대 70% 급증 현실화되나

강남 고가 아파트 기준 최대 2억8000만원 세금 증가 장기보유 매물 증가 속 시장 ‘관망과 긴장’ 교차

비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제 축소·폐지 논의가 본격화되면서 양도소득세 부담이 최대 70%까지 급증할 수 있다는 분석이 나왔다. 특히 고가 아파트를 중심으로 세금 격차가 크게 벌어질 가능성이 제기되며 시장의 긴장감이 높아지고 있다. 

이재명 대통령이 실거주하지 않은 1주택자에게 장기보유특별공제(장특공제)를 적용하는 현행 제도에 제동을 걸면서 부동산 시장의 세제 환경이 중대한 변곡점을 맞고 있다. 핵심은 ‘보유’가 아닌 ‘거주’ 중심으로 공제 기준을 재편하겠다는 방향이다.

시뮬레이션 결과는 이러한 변화가 현실화될 경우 파급력을 단적으로 보여준다. 서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스를 11년 보유해 26억원의 시세차익을 거둔 사례를 가정하면, 현재 약 6억5000만원 수준의 양도세는 장특공제 폐지 시 8억3000만원으로 늘어난다. 증가폭은 약 28%에 달한다. 단순한 세율 조정이 아닌 실질적인 자산 부담 확대라는 점에서 시장의 체감 충격이 크다.

현행 제도는 보유기간과 거주기간을 함께 반영한다. 장기간 보유만 해도 최대 30%까지 공제가 가능하고, 2년 이상 실거주 시 보유·거주 공제를 합산해 최대 80%까지 세 부담을 낮출 수 있다. 그러나 최근 발의된 소득세법 개정안은 보유 공제를 전면 폐지하고 거주 공제를 두 배로 확대하는 내용을 담고 있다.

이 경우 ‘부분 거주’ 투자자에게 가장 큰 타격이 예상된다. 같은 아파트를 11년 보유하고 2년만 거주한 경우, 현행 제도에서는 약 3억9700만원의 양도세가 부과된다. 그러나 개정안 적용 시 세금은 6억8300만원으로 치솟는다. 증가액은 2억8600만원, 상승률은 70%를 넘는다. 오히려 아예 거주하지 않은 경우보다 일부 거주한 사례에서 세 부담 증가폭이 더 커지는 구조다.

세제 변화 논의는 이미 시장 행동에도 영향을 미치고 있다. 올해 1분기 서울 아파트 매도 가운데 10년 이상 보유 주택 비중은 36.4%로, 관련 통계 집계 이후 최고치를 기록했다. 장기 보유자들이 정책 불확실성 확대에 선제적으로 대응하고 있다는 해석이 나온다.

전문가들은 이번 개편 방향을 두고 엇갈린 평가를 내놓는다. 장특공제의 본래 취지는 장기 보유에 따른 물가 상승 부담을 완화하는 데 있다는 점에서, 거주 여부 중심의 공제 재편은 제도의 근본 취지와 어긋난다는 지적이 있다. 반면 실거주 유도를 통한 시장 안정이라는 정책 목표는 일정 부분 설득력을 갖는다는 시각도 존재한다.

다만 시장에서는 부작용에 대한 우려가 더 크게 제기된다. 고가 아파트 보유자들이 매도를 미루고 오히려 실거주로 전환할 가능성이 높다는 분석이다. 전세를 주던 집에 직접 들어가 거주 기간을 채우려는 움직임이 확산될 경우, 매물 감소로 이어져 거래 위축을 초래할 수 있다는 것이다.

결국 이번 장특공제 개편 논의는 단순한 세제 조정을 넘어 주택 보유 전략 자체를 바꾸는 변수로 작용하고 있다. ‘보유냐, 거주냐’라는 선택의 문제는 이제 세금 부담이라는 현실적 기준 위에서 재정의되고 있다. 정책 방향이 확정되기 전까지 시장의 관망세는 더욱 짙어질 전망이다.