“양도세보다 무서운 보유세” 서울 아파트 시장, 다시 숨 고르기 들어갔다

강남 재건축은 10주 연속 하락 노원 도봉 등 실수요 중저가 시장은 거래 유지

세제 개편·보유세 강화 가능성에 시장 긴장“ 매수자도 매도자도 방향성 탐색 중”

서울 아파트 시장이 다시 관망 국면으로 접어들고 있다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 시장의 긴장감이 높아진 가운데, 투자 수요는 움츠러들고 실거주 중심의 중저가 거래만 제한적으로 이어지는 분위기다. 특히 새 정부 출범 이후 보유세 강화와 세제 개편 가능성이 부각되면서 강남권 고가 아파트 시장은 약세 흐름이 이어지고 있다.

부동산업계에 따르면 정부는 9일 종료되는 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 예정대로 마무리할 방침이다. 이에 따라 10일부터 조정대상지역 내 다주택자는 기본세율에 최대 30%포인트의 중과세율을 다시 적용받게 된다.

시장에서는 이미 양도세보다 향후 보유세 강화 여부에 더 촉각을 곤두세우는 분위기다. 정치권에서는 실거주 중심으로 장기보유특별공제 제도를 손질하는 소득세법 개정안이 발의된 상태다. 공정시장가액비율 조정을 통한 보유세 강화 가능성도 꾸준히 거론되고 있다.

이재명 대통령 역시 최근 “부동산 불패 신화는 없다”고 언급하며 등록임대주택 세제 혜택과 비업무용 부동산 과세 체계 손질 필요성을 시사했다. 시장에서는 오는 7월 발표될 세제개편안과 6·3 지방선거 전후의 정책 방향을 향후 부동산 시장의 핵심 변수로 보고 있다.

실제 시장 분위기도 이전과는 확연히 달라졌다. KB부동산의 ‘5월 1주 주간 아파트시장동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.18% 상승했지만, 전주 상승률인 0.21%보다 오름폭이 둔화했다. 서울 상승률은 2주 연속 감소세를 보였다.

특히 강남권과 비강남권의 흐름 차별화가 뚜렷해지는 모습이다.

강남구는 이번 주 -0.16%를 기록하며 10주 연속 하락세를 이어갔다. 반면 중구(0.73%), 노원구(0.31%), 도봉구(0.31%), 동대문구(0.30%) 등 상대적으로 가격 부담이 낮은 비강남권 지역은 실수요 중심 거래가 이어지며 강세를 나타냈다.

최근 급등했던 서울 외곽 지역에서는 가격 피로감이 반영되는 반면, 서대문·강서·동대문 등 서울 중위권 지역으로 갈아타기 수요가 이동하고 있다는 분석도 나온다.

송파 서초 등 강남권 주요 지역에서는 양도세 중과 종료 직전 급매물 거래가 일부 이뤄지며 호가가 소폭 반등하는 움직임도 감지된다. 그러나 시장에서는 이를 본격적인 상승 전환 신호로 해석하기에는 이르다는 시각이 우세하다.

강남 재건축 단지를 중심으로 추가 급매물이 여전히 시장에 나오고 있고, 세제 개편과 금리 변수 등 불확실성이 여전하기 때문이다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 지난해 말보다 증가한 수준을 유지하고 있다. 일부 급매물이 소진됐지만 매수자와 매도자 모두 방향성을 확인하려는 관망 심리가 여전히 강하다는 분석이다.

매수 심리 역시 완전히 회복되지 못한 상태다. 서울 매수우위지수는 76.8로 전주 대비 3.4포인트 상승했지만, 여전히 기준선인 100을 크게 밑돌았다. 매수 문의는 늘었지만 실제 거래로 이어지는 비율은 제한적이라는 의미다.

거래량 역시 냉랭하다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 1800건 안팎으로 잠정 집계됐다. 통상적인 거래량으로 평가되는 월 5000~6000건 수준에는 한참 못 미치는 수치다.

현장에서는 매수자와 매도자 간 가격 눈높이 차이가 좀처럼 좁혀지지 않고 있다는 목소리가 나온다.

신사역 인근의 한 공인중개사는 “양도세 중과 종료 직전 일부 급매 거래는 있었지만 최근 들어 다시 관망 분위기가 강해졌다”며 “다주택자들도 이제는 양도세 자체보다 향후 보유세 강화나 추가 규제 가능성을 더 민감하게 보고 있다”고 말했다.

업계에서는 공정시장가액비율이 추가로 상향될 경우 고가 아파트 보유세 부담이 예상보다 크게 늘어날 수 있다는 분석도 제기된다. 잠실·반포 등 주요 고가 단지 보유자들의 세제 변화 민감도 역시 이전보다 높아진 상황이다.

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컨대 공시가격 30억원 안팎의 강남권 고가 아파트는 공정시장가액비율이 오를 경우 종합부동산세 과세표준이 확대되면서 보유세 부담도 함께 증가할 가능성이 있다.

반면 노원구 상계동 등 중저가 실수요 지역은 비교적 안정적인 흐름을 이어가고 있다. 다만 이 역시 공격적인 추격 매수보다는 실거주 목적 중심 거래가 대부분이라는 평가다.

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원역 인근 한 공인중개사는 “15억원 이하 중저가 단지를 중심으로 거래 문의는 꾸준하지만 단기간 가격이 오른 이후에는 관망세가 짙어졌다”며 “전셋값 상승 영향으로 매매로 돌아서는 수요도 일부 나타나고 있다”고 설명했다.

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토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 최근 노원구 상계동 주요 단지 거래는 대부분 10억원 이하에서 이뤄졌다. 상계주공6단지 전용 41㎡는 5월 초 6억원대에 거래됐고, 수락파크빌 전용 114㎡ 역시 9억원대 거래가 이어졌다.

한 전 부동산연구원은 “급매물 소진 이후 일부 지역에서 호가 반등 움직임은 나타나고 있지만 세제 개편과 금리 변수 등 시장 불확실성이 여전히 크다”며 “당분간 서울 아파트 시장은 급등이나 급락보다는 지역별 차별화 속 박스권 흐름을 이어갈 가능성이 높다”고 전망했다.