재개발 조합원, 실입주보다 먼저 따져야 할 것은 ‘비과세·토허제·자금계획’이다

원조합원·승계조합원 기준 따라 세금·실거주 의무 달라져

전세를 줄 계획이라면 전세가보다 잔금 완납과 세입자 대출 가능 구조부터 확인해야 한다

재개발 조합원이 새 아파트를 배정받은 뒤 실입주하지 않고 매도하거나 전세를 놓으려는 경우, 단순히 조합원분양가와 예상 전세가만 보고 판단해서는 안 된다. 기존 주택의 거주기간, 관리처분계획인가일, 원조합원과 승계조합원 여부, 토지거래허가구역 지정 시점, 추가분담금, 이주비대출, 중도금 후불이자, 취득세, 세입자의 전세대출 가능 여부까지 함께 따져야 한다.

수색증산뉴타운 증산5구역과 새절역세권재개발 현장에서 중개업무를 해온 은평새땅집 와산교공인중개사 심미선 대표는 “재개발 조합원 상담에서 가장 많이 나오는 질문은 실입주 없이 비과세가 가능한지, 토지거래허가구역 이후 승계조합원도 전세를 줄 수 있는지, 전세보증금으로 입주 잔금을 해결할 수 있는지에 관한 것”이라고 설명하였다.

이 질문들은 각각 다른 문제처럼 보인다. 그러나 실제 현장에서는 모두 하나의 자금계획과 세금 구조로 연결된다. 재개발 조합원은 조합원분양가만 볼 것이 아니라, 입주 시점에 실제로 정리해야 할 총정산금과 법적 의무를 함께 확인해야 한다.

기존 주택 2년 거주한 원조합원, 실입주 없이 비과세 검토 가능하다

재개발 조합원들이 가장 많이 묻는 질문은 “기존 주택에서 2년 이상 거주했는데, 새 아파트에 들어가지 않고 바로 팔아도 비과세가 되느냐”는 것이다.

결론부터 말하면 원조합원이라면 비과세 가능성을 검토해볼 수 있다. 원조합원은 기존 주택을 보유하고 있다가 재개발 사업을 통해 조합원분양을 받는 사람이다. 이 경우 기존 주택의 보유기간과 거주기간을 재개발 이후 신축 아파트와 연결해 판단하는 경우가 있다.

예컨대 기존 주택에서 2년 이상 실제 거주했고, 양도 당시 다른 주택이 없는 1세대 1주택 상태라면 신축 아파트에 실제 입주하지 않고 매도하더라도 비과세 여부를 따져볼 수 있다.

다만 “기존 주택에서 2년 살았으니 무조건 비과세”라고 판단해서는 안 된다. 원조합원 여부, 기존 주택 거주요건 충족 여부, 양도 당시 1세대 1주택 여부, 양도가액 12억 원 초과 여부, 다른 주택·분양권·입주권 보유 여부가 함께 검토돼야 한다. 취득 시점과 주택 수, 양도금액까지 맞아야 비로소 비과세 가능성을 판단할 수 있다.

기존 주택 거주 2년과 신축 아파트 실거주 2년은 다르다

현장에서 자주 발생하는 착각이 있다. 기존 주택에서 2년 이상 거주한 원조합원이라도, 경우에 따라 신축 아파트 자체에 대한 실거주 2년 요건이 별도로 문제 될 수 있다는 점이다.

기존 주택 2년 거주는 원조합원의 비과세 판단에서 유리한 요소가 될 수 있다. 그러나 취득 시점, 조정대상지역 여부, 양도 당시 주택 수, 관련 특례 적용 여부에 따라 신축 아파트에 실제 거주했는지를 별도로 검토해야 하는 경우가 있다.

따라서 상담에서는 기존 주택에서 실제 2년 이상 거주했는지, 재개발 전 주택 취득일이 언제인지, 관리처분계획인가일이 언제인지, 신축 아파트 준공 후 실입주를 했는지, 양도 당시 다른 주택이나 입주권·분양권이 있는지를 나눠 확인해야 한다.

“기존 집에서 2년 살았으니 새 아파트는 안 살아도 된다”는 식의 단순 판단은 위험하다. 신축 아파트 실거주 요건이 별도로 적용되는 구조라면 실제 거주하지 않은 사실이 문제가 될 수 있다. 실입주 없이 매도할 계획이라면 매도 전 세무 검토가 먼저 이뤄져야 한다.

토지거래허가구역 이후 승계조합원은 실거주 의무가 핵심이다

재개발 입주권에서 세금만큼 중요한 것이 토지거래허가구역이다. 특히 토지거래허가구역으로 지정된 이후 조합원입주권이나 기존 주택을 승계취득한 경우라면 더 신중해야 한다.

이 경우 양도세 비과세에서 말하는 2년 거주 요건과 별도로, 토지거래허가를 받을 때 약속한 이용 목적을 실제로 이행해야 하는 문제가 발생할 수 있다. 주거용으로 토지거래허가를 받았다면 대체로 실거주 목적을 전제로 허가가 이뤄지는 경우가 많다.

허가를 받아 취득한 뒤 실제 거주하지 않고 전세를 주거나, 투자 목적으로 보유하거나, 허가받은 목적과 다르게 이용하면 문제가 될 수 있다. 많은 사람이 이를 세금 문제로만 생각하지만, 토지거래허가구역 규제는 양도세와 별개의 영역이다.

양도세 비과세 가능 여부와 토지거래허가를 받은 사람이 허가 목적대로 실제 이용했는지는 다른 문제다. 실무에서 흔히 “과태료가 나온다”고 표현하기도 하지만, 정확하게는 이행명령과 이행강제금 문제로 보는 것이 안전하다.

따라서 토지거래허가구역 지정 이후 승계취득한 조합원은 세금상 비과세 요건뿐 아니라 토지거래허가상 실거주 의무까지 별도로 확인해야 한다.

증산5구역도 원조합원·승계조합원 여부부터 봐야 한다

증산5구역처럼 서울 주요 재개발 구역도 단순하게 판단해서는 안 된다. 기존 주택에서 2년 거주한 원조합원이라면 실입주 없이 매도할 때 비과세 가능성을 검토할 수 있다. 그러나 신축 아파트 자체의 실거주 요건, 양도 당시 주택 수, 다른 입주권·분양권 보유 여부에 따라 결과는 달라진다.

여기에 반드시 함께 확인해야 할 것이 있다. 바로 토지거래허가구역 지정 이후 승계취득한 조합원인지 여부다. 토지거래허가구역 지정 이후 주거용 실거주 목적으로 허가를 받고 조합원입주권을 승계취득했다면, 세금과 별개로 허가받은 목적대로 실제 이용해야 하는 의무가 문제 될 수 있다.

즉 “양도세 비과세가 되느냐”와 “토지거래허가상 실거주 의무를 지켰느냐”는 별개의 문제다. 증산5구역도 마찬가지다. 기존부터 보유한 원조합원인지, 토지거래허가구역 지정 이후 승계취득한 조합원인지, 허가 신청 당시 실거주 목적을 기재했는지, 준공 후 실제 입주가 가능한지, 전세를 줄 계획인지, 의무이용기간이 남아 있는지를 함께 확인해야 한다.

승계조합원은 원조합원보다 세금 판단이 까다롭다

원조합원과 승계조합원의 차이는 재개발 세금에서 매우 중요하다. 원조합원은 기존 주택을 가지고 있다가 재개발로 새 아파트를 받는 사람이다. 반면 승계조합원은 사업이 어느 정도 진행된 뒤 조합원입주권을 매수해 들어온 사람이다.

실무에서 중요한 기준은 관리처분계획인가일이다. 관리처분인가 전에 기존 주택이나 토지를 매수해 조합원이 된 경우와 관리처분인가 후 조합원입주권을 매수한 경우는 세금 판단이 달라질 수 있다.

특히 승계조합원은 원조합원이 기존 주택에서 살았던 기간을 그대로 이어받는 구조가 아니다. 준공 후 신축 아파트를 바로 매도하려 한다면 비과세 판단은 원조합원보다 훨씬 까다로워진다.

토지거래허가구역 이후 승계취득까지 겹치면 더 조심해야 한다. 세금상 비과세 요건, 신축 실거주 요건, 토지거래허가상 이용의무, 입주 시점 자금정산을 모두 따로 봐야 하기 때문이다.

“입주권을 샀으니 나도 조합원 아닌가”라고 묻는 사람이 많다. 조합원은 맞다. 그러나 세금과 규제에서는 언제, 어떤 상태의 권리를, 어떤 목적으로 취득했는지가 더 중요하다.

입주 때 필요한 돈은 ‘잔금’이 아니라 ‘총정산금’이다

재개발 조합원 입주 때 가장 많이 놓치는 부분은 자금계획이다. 예를 들어 84타입 조합원분양가가 8억 원이고, 종전자산 감정가가 3억 1,200만 원이라고 가정하면 추가분담금은 4억 8,800만 원이다.

추가분담금을 기준으로 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 구조라면 계약금은 4,880만 원, 중도금은 2억 9,280만 원, 잔금은 1억 4,640만 원이다. 이때 많은 조합원이 “입주 때 잔금 1억 4,640만 원만 준비하면 된다”고 생각한다.

그러나 실제 입주 정산은 훨씬 복잡하다. 감정가 3억 1,200만 원의 약 70% 수준으로 이주비대출 2억 1,800만 원을 받았고, 조합에서 무이자 이주촉진비 1,000만 원도 받았다고 가정하면 입주 시점에 정리해야 할 금액은 크게 늘어난다.

추가분담금 잔금 1억 4,640만 원, 중도금대출 2억 9,280만 원, 이주비대출 2억 1,800만 원, 이주촉진비 1,000만 원을 합치면 원금 기준으로만 약 6억 6,720만 원이다. 여기에 중도금 후불이자, 취득세, 등기비용, 법무사 비용, 국민주택채권 할인비, 옵션비, 관리비 예치금이 더해진다.

따라서 이 사례에서 입주 때 필요한 돈은 잔금 1억 4,640만 원이 아니다. 보수적으로는 6억 6,720만 원에 추가 비용을 더한 금액을 기준으로 자금계획을 세워야 한다. 재개발 조합원 입주 때 봐야 할 것은 잔금이 아니라 입주 총정산금이다.

전세를 줄 계획이라면 전세가보다 대출 가능 구조를 봐야 한다

실입주가 어렵고 전세를 줄 계획이라면 핵심은 전세보증금으로 입주 정산금을 충분히 막을 수 있느냐다.

원금 기준으로 약 6억 6,720만 원이 필요한 상황에서 전세보증금이 6억 5,000만 원이라면 원금만 놓고 봐도 부족할 수 있다. 7억 원이면 원금은 어느 정도 맞출 수 있지만, 후불이자와 취득세, 등기비용까지 감안하면 빠듯하다. 7억 3,000만 원에서 7억 5,000만 원 이상이 나와야 자금계획이 조금 더 안정적으로 보일 수 있다

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그러나 전세가만 봐서는 안 된다. 세입자가 전세대출을 받을 수 있는 구조인지, 임대인이 잔금을 완납할 수 있는지, 선순위 대출을 얼마나 말소할 수 있는지, 토지거래허가상 전세를 줘도 되는 상황인지까지 함께 확인해야 한다.

특히 토지거래허가구역 이후 승계취득자라면 한 번 더 점검해야 한다. 세금상 전세가 가능하더라도 토지거래허가상 실거주 의무가 남아 있다면 전세를 주는 것 자체가 허가 목적 위반으로 문제 될 수 있다.

전세 계획은 두 가지로 나눠 봐야 한다. 첫째, 전세보증금으로 입주 정산금이 해결되는지다. 둘째, 토지거래허가상 전세를 줘도 되는 상황인지다. 이 두 가지가 모두 확인되어야 안전하다.

잔금완납 전 임대인은 전세대출 세입자를 받기 어려울 수 있다

최근 신축 입주장에서 반드시 확인해야 하는 부분은 세입자의 전세대출 가능 여부다. 특히 임대인이 아직 분양잔금을 완납하지 않은 상태에서 세입자의 전세보증금으로 잔금을 치르려는 경우가 적지 않다.

과거에는 세입자가 전세대출을 받고, 그 전세보증금으로 임대인이 분양잔금을 납부한 뒤 소유권 이전을 진행하는 방식이 가능했던 사례가 있었다. 그러나 최근 수도권과 규제지역에서는 이런 소유권 이전 조건부 전세대출이 제한되는 흐름이 나타나고 있다.

쉽게 말해 세입자의 전세대출금이 임대인의 분양잔금이나 매매잔금으로 바로 들어가는 구조가 막힐 수 있다는 뜻이다. 이 경우 잔금완납 전 임대인은 전세 세입자를 구할 때 불리해질 수 있다.

세입자가 전세대출을 받아야 한다면 은행 심사에서 막힐 수 있고, 결국 전세보증금을 현금으로 낼 수 있는 세입자를 찾아야 할 수 있다. 그러나 전세보증금을 전액 현금으로 낼 수 있는 세입자는 많지 않다. 이 때문에 입주장에서는 전세금이 기대보다 낮아지거나, 반전세로 조정되거나, 계약 성사가 늦어지는 상황이 생길 수 있다.

반대로 임대인이 자기 자금이나 잔금대출로 먼저 잔금을 완납하고 소유권 이전 구조를 정리한 뒤 전세를 놓는 경우라면 세입자의 전세대출 심사가 상대적으로 수월해질 수 있다. 다만 이 경우에도 선순위 근저당, 등기 진행 상황, 보증기관 조건, 은행별 심사 기준에 따라 결과는 달라질 수 있다.

새절역두산위브트레지움아파트 같은 신축 입주장에서도 이와 같은 구조 때문에 전세금을 기대만큼 받기 어려웠던 사례가 있었다. 전세 수요가 있어도 세입자 전세대출이 막히면 실제 계약 가능한 세입자 풀이 줄어들기 때문이다.

전세대출 없는 현금 세입자는 협상력이 커진다

신축 입주장에서 전세대출이 어려운 구조라면 임대인은 생각보다 빨리 전세금을 맞추기 어렵다. 전세 수요가 있더라도 상당수 세입자는 전세대출을 함께 이용한다. 그런데 임대인이 잔금을 완납하지 않았거나 소유권 이전 조건부 전세대출이 제한되는 구조라면 대출을 이용하려는 세입자는 계약을 진행하기 어렵다.

이때 남는 수요는 주로 전세대출 없이 현금으로 들어올 수 있는 세입자다. 문제는 이런 세입자가 많지 않다는 점이다. 그리고 현금으로 움직일 수 있는 세입자는 오히려 협상력이 커진다.

현장에서는 “대출 없이 바로 들어갈 수 있으니 금액을 조금 조정할 수 있느냐”는 식의 협상이 자주 나온다. 임대인 입장에서는 입주 잔금일이 다가오고, 중도금대출과 이주비대출, 후불이자, 취득세까지 정리해야 하는 상황이다. 대출 가능한 세입자는 줄고 현금 세입자는 많지 않다면 결국 전세금을 기대보다 낮춰 맞추는 경우가 생길 수 있다.

전세 시세가 높아 보여도 대출 가능 구조가 막히면 실제 계약금액은 달라질 수 있다. 입주장 전세에서는 시세표보다 대출 가능 구조와 협상력이 더 중요할 때가 있다.

원조합원과 승계조합원은 취득세도 다르게 봐야 한다

원조합원은 기존 주택이나 토지를 보유하다가 재개발을 통해 신축 아파트를 받는 구조다. 이 경우 조합원분양가 전체가 아니라 추가분담금 등을 기준으로 취득세를 검토하는 경우가 많다.

반면 승계조합원은 다르다. 예를 들어 감정가 3억 1,200만 원짜리 조합원입주권을 프리미엄 6억 8,800만 원을 더해 총 10억 원에 매수했다고 가정해보자. 여기에 추가분담금 4억 8,800만 원까지 더하면 단순 총비용만 14억 8,800만 원이다.

승계조합원은 입주권 매수 당시의 취득세, 준공 후 신축 아파트 취득세, 프리미엄 반영 여부 등을 함께 검토해야 할 수 있다. 취득세는 관리처분계획인가일만 보고 판단하기 어렵다. 잔금일 기준으로 기존 건물이 남아 있었는지, 이미 멸실되었는지에 따라 취득세 구조가 달라질 수 있기 때문이다.

같은 조합원분양가와 같은 감정가라도 원조합원과 승계조합원의 세금 부담은 크게 달라질 수 있다. 원조합원은 기존 보유 이력과 추가분담금 구조를 봐야 하고, 승계조합원은 프리미엄을 포함한 총비용과 취득세 구조를 함께 봐야 한다.

재개발 입주권은 매수가보다 최종 총비용이 중요하다

입주권 상담에서 “10억 원에 샀고 조합원분양가가 8억 원이면 괜찮은 것 아니냐”고 묻는 경우가 있다. 그러나 승계조합원은 단순 매수가만 봐서는 안 된다.

입주권 매수가, 프리미엄, 추가분담금, 취득세, 등기비용, 중도금 후불이자, 이주비대출 정산, 조합 기타 정산금까지 합쳐서 봐야 한다. 입주권은 싸게 샀느냐보다 입주 시점에 자금이 막히지 않느냐가 더 중요하다.

특히 실입주하지 않고 전세를 줄 계획이라면 예상 전세보증금으로 모든 정산금이 정리되는지 먼저 계산해야 한다. 토지거래허가구역 이후 승계취득이라면 전세 가능 여부 자체도 확인해야 한다. 자금계획상 전세가 유리해 보여도 허가상 실거주 의무가 남아 있다면 전세는 문제가 될 수 있다.

잔금완납 전 임대인이라면 세입자의 전세대출 가능 여부도 반드시 따져야 한다. 전세가가 높아 보여도 대출이 안 되는 구조라면 실제 계약금액은 낮아질 수 있다.

상담 전 확인해야 할 자료가 결과를 좌우한다

재개발 조합원 세금과 잔금정산은 말로만 계산하면 위험하다. 최소한 관리처분계획인가일, 기존 주택 취득일, 기존 주택 실제 거주기간, 매매계약일과 잔금일, 멸실 여부, 감정평가액과 권리가액, 비례율, 조합원분양가, 프리미엄, 추가분담금 납부 일정, 이주비대출 금액, 무이자 이주촉진비 여부, 중도금대출 조건, 후불이자 조건, 입주 예정 시점, 예상 전세가, 준공 후 실입주 여부, 양도 당시 보유 주택 수, 토지거래허가구역 지정 여부, 토지거래허가 신청 당시 이용 목적, 의무이용기간, 잔금완납 가능 여부, 세입자 전세대출 가능 여부를 확인해야 한다.

이 자료가 있어야 원조합원인지 승계조합원인지, 비과세 가능성이 있는지, 토지거래허가상 실거주 의무가 있는지, 취득세가 어느 정도인지, 입주 때 얼마가 부족한지, 전세로 자금 정리가 가능한지를 현실적으로 계산할 수 있다.

핵심은 ‘비과세 가능성’보다 ‘전체 구조’다

재개발 조합원은 조합원분양가만 보고 의사결정을 해서는 안 된다. 기존 주택 2년 거주, 신축 아파트 실거주 요건, 토지거래허가상 이용의무는 각각 따로 확인해야 한다. 실입주하지 않고 전세를 줄 계획이라면 전세가뿐 아니라 잔금완납 여부, 세입자 전세대출 가능 여부, 현금 세입자의 협상력까지 봐야 한다.

기존 주택에서 2년 거주한 원조합원이라면 실입주 없이 매도하더라도 비과세 가능성을 검토할 수 있다. 그러나 신축 아파트 자체에 실거주 2년 요건이 별도로 문제 되는 경우라면 결과는 달라질 수 있다.

토지거래허가구역 지정 이후 승계취득한 조합원이라면 세금보다 먼저 허가상 실거주 의무를 확인해야 한다. 실거주 목적 허가를 받고 취득했다면 전세를 주거나 실입주 없이 매도하는 계획이 허가 목적 위반으로 문제 될 수 있다.

입주 때 필요한 돈도 잔금만이 아니다. 중도금대출, 이주비대출, 이주촉진비, 후불이자, 취득세, 등기비용까지 한 번에 정리해야 한다. 전세를 줄 계획이라면 예상 전세가만 볼 것이 아니라 세입자가 전세대출을 받을 수 있는 구조인지도 확인해야 한다.